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Dúvidas frequentes
Já pensou em comprar um imóvel mas ficou com dúvidas sobre os passos e os custos deste projeto? Muitas pessoas, inclusive corretores de imóveis que estão iniciando nesta profissão, não se sentem seguros quanto ao passo-a-passo, principalmente sobre os valores.
Então vamos tentar esclarecer as dúvidas mais frequentes.
Qual a documentação que o(a) proprietário(a) do imóvel deve apresentar?
Sempre, antes de assinar qualquer compromisso com a compra e venda de um imóvel, solicite uma certidão de inteiro teor. Nela contém todas as informações do imóvel, tais como: endereço, metragem, confrontações, nome do primeiro proprietário, inclusive quando do Governo (federal ou estadual).
E por este motivo, seguindo a ordem cronológica, onde o último registro é o mais recente, o nome dos vendedores (ou proprietários) devem constar na matrícula, para que seja comprovado seus direitos reais sobre o imóvel.
Inclusive existe uma máxima que diz que "só é dono quem registra".
Algumas pessoas, nas transações imobiliárias, apresentam a Escritura Pública. Porém, para que o imóvel seja vendido, o cartório de notas pedirá a certidão de inteiro teor para lavrar a nova escritura. E fazer constar o nome do(a) proprietário(a) tem um custo, e só é feito pelo cartório de registro de imóveis da região. Por este motivo, muitas pessoas deixam de praticar este ato, gerando uma certa morosidade na negociação, pois o cartório de registro de imóveis pede um prazo, aqui no DF, não menos que 10(dez) dias para a análise da documentação.
Qual a diferença entre a Escritura Pública e a Cessão de Direito?
A Escritura Pública é o documento usado para imóveis regularizados, enquanto a Cessão de Direito, por conseguinte, é o documento usado para imóveis em fase de regularização.
Há também outro tipo de negociação em que é usada a Cessão de Direito, que é o caso da venda de ágio de imóvel. Essa prática se tornou comum, apesar de, administrativamente, não ser aceita pelas instituições financeiras e, em alguns casos, por órgãos e repartições públicas.
A venda do ágio é uma transferência das obrigações financeiras do imóvel a um terceiro de boa-fé que, por motivos financeiros, dificuldades em aprovação de crédito, ou mesmo por investimento, compram um imóvel ainda financiado e assumem as parcelas vincendas, e até mesmo vencidas, até a quitação ou o prazo que o cedente determinar.
Geralmente a Cessão de Direitos é acompanhada de uma Procuração, justamente para que o Cessionário possa representar o mutuário (Cedente) em questões relativas ao imóvel.
O imóvel é fruto de uma herança (inventário). Corro algum risco?
É muito comum as pessoas apresentarem uma certa resistência quando descobrem que o imóvel pretendido é fruto de uma herança.
Mas uma das primeiras coisas que devemos perguntar é: o inventário já foi concluído?
Caso a resposta seja positiva, então é necessário verificar se já consta na matrícula do imóvel (certidão de inteiro teor). Caso já conste, então a negociação poderá ser feita entre o(a)(s) vendedor(a)(s) e o(a)(s) comprador(a)(s).
Caso a resposta seja negativa, então as fases acontecerão de outra forma. Caso TODOS os herdeiros sejam maiores, capazes de responder por seus atos civilmente e em comum acordo da venda, o inventário do imóvel poderá ser feito extrajudicial (em cartório com a representação de um advogado).
Caso um ou mais dos herdeiros seja menor, incapaz ou haja desacordo com a herança ou valor negociado, então o caso deverá ser dirimido através de decisão judicial transitado em julgado.
Em ambos os casos os herdeiros deverão ser representados por um advogado.
É possível que um(a) comprador(a) assuma as despesas do inventário, que deverá constar em contrato como, por sugestão, valor pago como sinal ou entrada.
Há casos também em que o(a) comprador(a) assume a responsabilidade pela regularização do imóvel através do inventário. Neste caso, ele(a) deverá ser munido de toda a documentação para tal ato, repassado por todos os herdeiros (contrato de promessa de compra e venda / procuração de inventariante / e outros).
Como consigo as certidões necessárias para concretizar o negócio?
Estas certidões podem ser retiradas, gratuitamente, através dos sítios eletrônicos dos órgãos do Governo, quais sejam: Tribunal Regional do Trabalho, Tribunal Superior do Trabalho, Secretaria de Economia, Tribunal de Justiça, Tribunal Regional Federal e Receita Federal.
Aqui no DF, na atual legislação, há casos em que o(a) comprador(a) poderá abrir mão de algumas certidões casos saiam positivas, se for compra à vista.
Em casos de financiamento, a depender da instituição financeira (banco), nem todas estas certidões serão obrigatórias, como também podem ser exigidas outras, não listadas.
O mais recomendado, em qualquer um dos casos já citados aqui, é procurar a consultoria de um corretor de imóveis credenciado.
Como compro um imóvel através de financiamento bancário?
O financiamento habitacional é feito pelo banco. Geralmente as pessoas escolhem as instituições que já possuem um relacionamento (salário, cheque especial, cartão de crédito, etc.).
Para que possa ser concluída a negociação, o banco envia um engenheiro contratado para avaliar o imóvel, verificando as condições estruturais do imóvel, documentação, confrontações e outras exigências determinadas por suas diretrizes.
Além da avaliação do imóvel, é necessário que seja feita a avaliação de crédito do(a) comprador(a). Esta pode ser feita antecipadamente, desde que sejam sabidas a renda e o valor aproximado do imóvel. Para a aprovação é necessário o envio de uma lista taxativa de documentação do(a) proponente para a análise.
Como o financiamento é um processo mais burocrático, pois trata-se de um imóvel que será dado como garantia de pagamento de um empréstimo, existem regras que devem ser obedecidas, a principal e mais questionada, é a contratação do seguro prestamista. Trata-se de um seguro que deve ser contratado, embutido no valor das parcelas (compostas por: amortização do sado devedor + juros + seguro). Estes valores podem ser obtidos através de simulação nos sites das instituições.
Além da parte burocrática, existe também os pagamentos que devem ser feitos, tais como: escritura; registro; imposto (ITBI); taxa de financiamento.
ESTE É UM DOS MAIS IMPORTANTES CASOS EM QUE UM CORRETOR DE IMÓVEIS DEVERÁ SER CONTRATATO, para uma negociação mais célere e mais assertiva quanto às exigências.